Jak przygotować się do umowy z CPK w ramach Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć?

Sprzedaż nieruchomości w ramach KPDN – co warto wiedzieć?

Kolejowy Program Dobrowolnych Nabyć (KPDN) - to dzięki niemu właściciele działek na trasie przyszłej linii kolejowej mogą sprzedać swoją własność na teoretycznie korzystniejszych warunkach niż w zwykłych transakcjach. Program oferuje m.in.:

• wyższe stawki odkupu – do 120% wartości gruntu i 140% wartości budynków,
• preferencyjne zasady wyceny – możliwość wyceny budynków jak nowych, niezależnie od ich faktycznego stanu technicznego.

Chociaż dla wielu właścicieli, zwłaszcza starszych budynków, oferta może być atrakcyjna, kluczowe jest dokładne przeanalizowanie własnej sytuacji przed podjęciem decyzji.

Dlaczego wsparcie prawnika bywa niezbędne?

Negocjowanie warunków umowy z CPK bez pomocy specjalisty może nieść za sobą ryzyko. Prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości:

• wyjaśni wszystkie niejasne zapisy w umowie,
• zwróci uwagę na ewentualne ryzyka wynikające z dodatkowych klauzul,
• będzie reprezentował interesy właściciela podczas negocjacji.

Dodatkowo, na terenach objętych planowaną inwestycją obowiązują tzw. zarządzenia rezerwacyjne, które przyznają CPK szczególne prawa, np. prawo pierwokupu. Znajomość tych przepisów i ich konsekwencji jest istotna, a prawnik pomoże w ich odpowiedniej interpretacji.

Niezależna wycena – fundament skutecznych negocjacji

Rzetelna wycena nieruchomości to podstawa do ustalenia rzeczywistej wartości działki lub budynku. Zlecenie prywatnego operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną) pozwala na:

• uzyskanie wyceny opartej na aktualnych danych rynkowych,
• weryfikację metod i założeń przyjętych w operacie przygotowanym przez rzeczoznawcę współpracującego z CPK,
• wykrycie ewentualnych nieprawidłowości.

Z doświadczenia wynika, że wyceny na potrzeby dużych inwestycji publicznych mogą być wykonywane w pośpiechu, co zwiększa ryzyko niedoszacowania wartości nieruchomości. Niezależna analiza pomoże zatem przygotować się do rozmów na mocnych, merytorycznych podstawach.

Dlaczego warto działać już teraz?

Odrzucenie oferty CPK oznacza, że nieruchomość zostanie objęta procedurą wywłaszczenia na podstawie przepisów specustawy kolejowej. Wówczas decyzje administracyjne zapadają szybko, a właściciel ma zaledwie 14 dni na odwołanie się od decyzji o odszkodowaniu. Bez wcześniejszego przygotowania — w postaci niezależnej wyceny oraz analizy prawnej — skuteczne zakwestionowanie wysokości odszkodowania może być bardzo trudne.

Jak odpowiednio przygotować się do umowy z CPK?

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości w ramach Kolejowego Programu Dobrowolnych Nabyć, pamiętaj:

• skorzystaj z usług prawnika wyspecjalizowanego w prawie nieruchomości,
• zamów niezależny operat szacunkowy,
• dokładnie przeanalizuj warunki proponowane przez CPK,
• zadbaj o dokumentację dowodową na wypadek postępowania wywłaszczeniowego.